Valor de mercado, valor de tasación hipotecario y valor real.

Una de las preguntas del millón es a qué valor debo de atender a la hora de poner mi propiedad en venta, por ese motivo desde ROYAL INMOBILIARIA hemos pensado humildemente que explicar qué son los diferentes valores de una propiedad puede arrojar luz para acertar en el precio competitivo de venta de un inmueble.

A día de hoy el 80-90% de las propiedades que están publicadas en los principales portales inmobiliarios del país están a un precio superior del que deberían tener, por eso no es raro ver como cada vez que se ha hace una consulta en estos portales hay muchas propiedades que siguen allí eternamente, y como mucho se puede observar que anuncian cada cierto tiempo  que han bajado el precio o añadido alguna foto, y así hasta que algún día dan con el precio o bien los propietarios desisten asqueados y retiran la propiedad de la venta hartos de renovar el anuncio sin pena ni gloria.

El mercado inmobiliario argentino sufrió uno de los batacazos más severos por temas de inflacion continua. Todavía no se han llegado a restituir los valores que se alcanzaron en ese momento, hubo una devaluación de precios en algunos casos del 70% o peor, esto sumado a una nula demanda por falta de financiación.

Antes de la pandemia el ritmo de subida de precios empezaba a despuntar firmemente al alza y este año 2022 está en clara ascensión a falta de ver cómo repercute la situación actual internacional, aún así recordar a los lectores que nunca hay que olvidar que el mercado inmobiliario es cíclico y sensible a eventos externos como pueden ser conflictos bélicos, inflación, crisis o acontecimientos mundiales, aún así tenemos la convicción de que una propiedad sigue siendo el activo o valor refugio de los más seguros que se pueden tener, sobre todo de caras al futuro, al fin y al cabo en algún sitio tenemos que vivir.

Lo mejor es recibir el máximo de información actualizada de los valores de mercado y salir con un precio lo más competitivo posible

Una vez terminado el preámbulo de la situación del panorama de la comercialización de viviendas actuales vamos a definir de manera sencilla sin entrar en fórmulas que es cada valor y que utilidad tiene.

Valor de mercado: El valor de mercado no es otra cosa que el valor medio de las demandas actuales de compradores, es decir su presupuesto de compra. Conocer con exactitud y en constante actualización cuál es la mayoría de las horquillas mínimas y máximas de presupuestos de compra de cada zona y tipo de propiedad es conocer el mercado. Tendremos que atender a este valor porque una propiedad vale tanto como estén dispuestos a pagar por ella y conocer la mayoría de los presupuestos es conocer con precisión hasta donde llegan la mayoría de los límites del mercado y mirar de estar dentro de estos límites en la medida que sea posible reside el éxito de venta de un inmueble.

Valor de tasación o valor hipotecario:  Decir primero que una tasación como mínimo para que tenga validez informativa para un banco debe de ser realizada únicamente por una tasadora que esté homologada por el Banco de España. Cuando vamos a pedir un préstamo los bancos encargan a estas tasadoras que les den un valor lo más aproximadamente posible sobre esa propiedad que se quiere financiar, lo que el Banco quiere conocer es si están dando un crédito acorde al valor real de la propiedad y en consecuencia puede ser por sí sola una garantía sólida en caso de impago, en resumidas cuentas si no pagas saber si la propiedad en sí misma tiene el mismo valor que el préstamo que te están dejando y en caso de salir a subasta conocer si recuperaran el máximo dinero prestado.

Decir también un dato importante, que es que estas tasaciones tienen una validez de 6 meses desde que se emiten, pasado este tiempo caducan y el certificado ya no es válido. En ocasiones hemos encontrado a clientes que nos han mostrado tasaciones bancarias cuidadas y archivadas a buen recaudo anteriores al año 2008 para justificar que su propiedad una vez tuvo un valor muy alto, nada que discutir, pero es obvio que esas tasaciones solo tienen un valor nostálgico y nada más lejos de la realidad.

También remarcar que estas tasaciones pueden contener errores de valoración, no son infalibles, la explicación es que en ocasiones el tasador lo que suele hacer para emitir sus cálculos es buscar fincas testigo para mirar de equipararlas y sacar un valor medio del precio por metro cuadrado, pero en ocasiones no tienen suficientes propiedades similares y mezclan otro tipo de vivienda solo por el hecho de estar cerca o en la zona objetivo de cálculo comparando propiedades con diferente características cuando no debería de ser así, otro error es que sacan los importes testimonio de viviendas publicadas en portales inmobiliarios sin visitarlas, donde hemos explicado anteriormente que la mayoría de los inmuebles tienen un precio por encima del valor de mercado, por lo tanto únicamente deberíamos de atender a este valor como lo que es, ósea un valor a efectos hipotecarios no el valor real de la propiedad, de hecho la mayoría de tasaciones bancarias contienen un valor ligeramente por encima del valor real, no debería de ser así, pero no hay nada perfecto y es la herramienta más precisa que usan a día de hoy los bancos.

Valor real: El valor real es el valor que tiene la propiedad realmente, se calcula con la suma del precio del metro cuadrado de la zona, la distribución, el nivel de acabados y conservación, además hay una serie de complementos que suman o restan valor, ya sea por ejemplo las vistas, altura, orientación, acabados de lujo, ascensor, buena o mala distribución, aparcamiento, negocios del entorno o equipamientos públicos, nivel de conexiones de movilidad y proximidad con puntos de interés o con puntos conflictivos.

Una vez descrito los diferentes valores de una propiedad, lo que desde ROYAL INMOBILIARIA recomendamos es poner el valor real y que ese valor esté dentro o lo más cercano posible de los límites inferiores y superiores al valor del mercado.

En ocasiones hay propiedades cuyo valor real es correcto, pero están fuera de los límites de valores de mercado, al menos en ese momento en concreto, y hay que entender que de poco sirve tener bien calculado el valor real si nos alejamos mucho del valor de mercado, es una situación complicada por que en ocasiones la propiedad está bien valorada pero no existe cuota de mercado y también los compradores se encuentran en la situación de “un quiero y no puedo” y en consecuencia no se vende, y crea mucha frustración a la propiedad porque su principal objetivo de cuota de mercado es la excepción y tener la excepción como su principal cliente objetivo, no es buena idea. No podemos esperar a que llegue el milagro aunque lo hayamos visto alguna vez en la vida o le haya pasado al vecino, es como jugar a la lotería .

Por lo tanto, lo mejor es recibir el máximo de información actualizada de los valores de mercado y salir con un precio lo más competitivo posible, lo normal es que una vivienda se venda en una media de 1 a 3 meses, si una vez transcurrido ese tiempo prácticamente no ha habido visitas es que algo sin duda está mal. Sí, por el contrario, aunque haya transcurrido ese tiempo hay un goteo casi semanal de visitas que no cesa, aunque no se haya vendido es un indicativo de que estamos en la dirección acertada, hay que pensar que muchos de los compradores no pueden realmente comprar y no lo saben todavía, o que acaban de empezar a buscar y no tienen claro que buscan, necesitan comparar más, y no debemos de frustrarnos si hay muchas visitas y no cae la venta al principio. Lo importante es que haya visitas sin cesar, quiere decir que somos atractivos para el mercado y es solo una cuestión breve de tiempo y de estadística, y un claro indicativo de que venderemos la propiedad en un plazo razonable.

¿Quieres valorar tu PROPIEDAD de la manera más precisa posible? No dudes en ponerte en contacto con nosotros será un placer atenderte sin ningún compromiso.

Martillero y Corredor inmobiliario David Guzman Morales. Royal inmobiliria.-