Los alquileres después del DNU: qué contratos siguen, cómo deben firmarse los nuevos y quién tiene que pagar si hay daños

Como parte de esta medida, la Ley de Alquileres deja de regir, marcando un cambio significativo en los acuerdos habitacionales. Propietarios e inquilinos deberán considerar las implicaciones y ajustes en este nuevo contexto de desregulación casi total. Importante: los acuerdos existentes bajo la ley que finalizó este fin de semana mantendrán su vigencia hasta su vencimiento. 

“Antes de firmar, ambas partes deben revisar minuciosamente las condiciones del contrato. Tal vez con un martillero experto en temas inmobiliarios. Es crucial que los términos relacionados con el alquiler, pagos, duración y posibles penalizaciones estén claramente especificados”.

Puntos a tener en cuenta

A continuación, se destacan los puntos clave de la recién implementada legislación derivada del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70 de 2023.

Al firmar un contrato de alquiler, es crucial enfocarse en la duración y el monto. Es aconsejable asegurarse los siguiente:

• La duración del contrato y si permite renovación.
• Condiciones de cancelación anticipada.
• Monto inicial del alquiler, condiciones de pago y posibles ajustes.
• Términos, fecha límite y cargos por pagos atrasados.

Estos aspectos son fundamentales para establecer claridad y evitar posibles complicaciones durante el período del contrato.

Plazo de Contratos: Ahora, el plazo de los contratos de alquiler de viviendas es acordado por las partes sin un mínimo legal. Si no se especifica el plazo en el contrato, será de dos años, en lugar de tres como era bajo la normativa derogada.

El plazo de las locaciones con cualquier destino será el que las partes hayan establecido, según el artículo 1198 del Código Civil y Comercial (CCyC).

Yo  recomiendó que “es vital que los inquilinos miren bien que van a firmar, que presten atención".

Se puedan presentar garantías de personas físicas como hasta la ley anterior. Si se cuentan con dos garantes con solvencia económica, sin necesidad de recurrir a un seguro de caución o garantía privada, no se incurre en gastos adicionales. Sin embargo, si se opta por un seguro de caución este costo para el inquilino equivale al 5% del valor del contrato.

Ajuste del Valor de Alquileres: Las partes pueden pactar libremente el ajuste del valor de los alquileres utilizando cualquier índice, público o privado, en la misma moneda del contrato.

Fianza, garantía y periodicidad del pago: por el artículo 1196 del CCyC las partes pueden determinar libremente las cantidades y moneda entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, y la forma en que serán devueltas al finalizar la locación. Las partes pactarán libremente la periodicidad del pago, que no podrá ser inferior a mensual.

“Ahora se brinda libertad para establecer la frecuencia de actualización del contrato, eliminando el requisito mínimo semestral previo”,.

Expertos aconsejan a los inquilinos buscar asesoramiento detallado antes de suscribir un nuevo contrato. Dada la disminución de regulaciones, es crucial evitar inconvenientes al no leer o interpretar correctamente las cláusulas establecidas en el acuerdo

AFIP: Ya no será obligatorio registrar los contratos ante este organismo.

Expensas: por ahora las ordinarias serán siendo abonadas por los inquilinos mientras que las extraordinarias deberían ser pagadas por los propietarios. “Esto debe aclararse bien en el acuerdo para evitar problemas”.

Quién debe pagar roturas

El DNU revoca el artículo de la anterior Ley de Alquileres que autorizaba al inquilino a deducir del alquiler el costo de las mejoras o reparaciones realizadas en la vivienda, lo cual ahora queda sujeto a las negociaciones entre las partes involucradas.

Asimismo, la nueva normativa establece que los jueces carecerán de la facultad para modificar los acuerdos pactados en el contrato. En otras palabras, si un inquilino tuviera la intención de presentar un reclamo judicial respecto a algún acuerdo estipulado en el contrato, se le prohibiría hacerlo.

Este tema quedó regulado bajo el CCyC, el régimen de pago de las roturas o deterioros estaba distribuido entre las partes en un régimen que buscaba cierto equilibrio: el locador debía pagar todo lo que se rompiera en el inmueble, incluso por vicio propio de la cosa o por caso fortuito (inundación, terremoto, entre otros; artículos. 1201 y 1202, CCyC) y el locatario las roturas ocasionadas por su culpa, de quienes vivieran en el inmueble o de visitantes ocasionales (artículos 1206 y 1207, CCyC).

Por consiguiente, el contrato de locacion debe estar hecho a medida y por un experto en negocios inmobiliarios. Esto hara que se eviten futuros inconvenientes. 

Escrito y redactado por Martillero y Corredor Inmobiliario David Guzman Morales. MP 307 del Colegio Publico de Martilleros y Corredores de la Provincia de Corrientes.